本报记者 龙雨晴

自去年10月开始，郑州楼市限购政策不断升级，让部分准备买房和正在买房的市民措手不及。有置业者因限购升级失去了购房资格，想要回定金却被“无情拒绝”，这样的购房纠纷到底应该谁买单？

现象： 被限购者遭遇“退定难”

户口在外地但在郑州工作的宋女士最近正为买房的事发愁。宋女士在郑州看好了一套房子，并于3月15日交了定金两万元，本想通过补缴社保的方法获取购房资格，但3月17日限购升级，就算补缴了社保，宋女士也不符合购房条件。而当宋女士找开发商提出退定金的要求时，却遭到拒绝。

“开发商说我已经签了定金合同，合同里写了如果我不买这套房，定金是不给退的。但我无法理解，又不是自己不想买，而是因为限购令政策失去了购买资格，他们不退房不退定金合理吗？”说起这件事，宋女士一肚子委屈。

宋女士的经历并非个案。记者调查发现，不论是买新房还是二手房，都有被限购者遭遇“退定金、预付款难”。对此，有卖方表示：“是购房者自身的原因导致买不了房，不是我们的问题。要退定金的话，公司也没有相应的政策。”

但大部分购房者却认为，几万元的定金对于开发商不算事儿，对一个小家庭来说却是一笔不小的支出。因为政策变化产生了纠纷，不该让购房者买单。

律师：

开发商应当返还定金

“从宋女士遭遇的情况看，她的定金应该退。”北京市盈科（郑州）律师事务所律师王洪武告诉记者，“政府出台限购政策使购房者丧失购房资格，这种情况，是因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，合同的一方当事人以当地政府新出台住房限购政策为由，要求解除合同的，除在合同中另有约定之外，人民法院一般会予以支持。”

王洪武进一步解释说，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”“所以，依据上述司法解释，购房者因为限购导致丧失购房资格的，开发商原来收的定金也好、预付款也好，应该退给购房者。”王洪武说。

建议：

遵守政策理性化解

政策的变化是不可预知的，由此而产生的买卖风险，是买卖双方都面临的。为了保障自己的权益，房管局相关负责人建议购房者，在和开发商或房产中介签订合同时可以在合同中附加一条：如果因政策因素导致的合同无法履行，购房者可以选择退房或解除合同，开发商或中介公司需无条件在10个工作日内退还所缴纳一切定金、首付款和相关费用。以此来预防可能会出现的购房纠纷。

当限购令遇上“退定难”，该怎么办？业内人士建议，首先，当事各方都应当遵守限购令的相关政策。然后应当本着诚信原则合理协商，根据实际情况妥善解决。当然，如果双方争议比较大，也可以将相关纠纷提交有管辖权的法院审理。

房管局相关负责人表示，失去资格的购房者如果遭遇开发商拒绝退定金的情况，可到房管局信访部门等有关科室反映情况。但购房者通过中介公司购买的二手房，双方签订有合同，就属于市场行为。因房产中介工作人员付出了一定的劳动与服务，若双方关于退款问题协商未果，可向工商部门或消费者协会反映。