3月，郑州市住宅二手房成交近2000套，平均每天卖出60多套，较上月上涨了62.78%，住宅二手房均价为2995元/平方米，较上月上涨了3.31%。今年，个人住房转让营业税免征时限由两年恢复到5年，这意味着二手房交易成本增加，在郑州新房房价只涨不跌的背景下，二手房无疑成为中等收入者关注的目标。

本报记者 黄晓娟

二手房市场迎来春天

据郑州房管局统计数据显示，3月份住宅二手房共成交1929套（间）, 较上月上涨了62.78%，较去年同期上涨了117.47%；成交面积为17.56万平方米，较上月上涨了63.33%，较去年同期上涨了142.06%；住宅二手房均价为2995元/平方米，较上月上涨了3.31%。

从数据分析看，郑州二手房市场的春天比新房来得更早一些。

今年1月，个人住房转让营业税免征时限由两年恢复到5年，这意味着二手房交易成本增加了，此项优惠政策的停止掀起了二手房抢购热潮，此后市场一度冷清。3月，新房市场还在预热之时，二手房却异军突起，迎来了属于自己的春天。

之前，二手房都是随着新房的变化而变化，这个3月，二手房较新房早些入春，郑州二手房市场负责人李巨波谈了几点自己的看法。

一是郑州市房改房上市进度加快，促使卖房者增多。由于房改房多数户型较小，总面积不大，房主会作出新的购房选择，而房改房多在市区，周围配套齐全，位置较好，一些中低收入者或者大中专毕业生会选择购买房改房。

二是购房理念发生变化。一些地市消费者，会因为子女上学而选择房改房；另一部分购房者观念转变，买房不一定非是新房、毛坯房，二手房经过改造，依然可以是新居，只要位置、户型、价格等符合自己的要求。

三是房价较低。尽管去年以来，二手房市场价格增长在200元~300元/平方米，但与商品房相比，同位置价位还是相对较低。

四是投资者增多。谈起房地产投资，人们总会认为一手房和开发商是主角，而二手房和房屋租赁一直处于补充与调剂位置，而现在不少投资者认为，通过二级市场转售差价较大，另外，出租房屋获得租金回报也是可观的收益。

五是与上海、广州等房地产发达地区相比，差距较大，郑州市二手房成交量还有较大上升空间。

中低收入者青睐二手房

在房价只涨不跌的情况下，价格相对较低的二手房受到中低收入购房者的关注与青睐。

郑房房地产房管局店店长赵欣认为，房地产一级、二级市场是替换关系，当一级市场价格较高时，更多的中低收入者自然会选择二手房。一个发育完善的房地产市场是以二级市场的发达程度为标志的。

如果说前几年大家对郑州楼市是否已经进入二手房时代尚存争议，进入2010年，很多人都认同这一变局了。从长远来看，一手房和二手房的供应基数差距悬殊，二手房源存量足以满足购房者需求，其中，优质的二手房经过十多年的沉淀，已经到了更新换代的时候；而一手楼盘数量有限，并且在地段和价格上与主流需求的距离越来越远，这一现状表明，郑州市的二手房成交量超过一手房不仅是最近几个月的事实，也将成为未来楼市的趋势。“二手房市场超过一手房市场也是成熟市场的规律，郑州市已经逐渐迈进这个阶段。”赵欣分析。

70平方米以上户型成交量增多

记者采访发现，对于二手房市场来说，70平方米绝对是户型的分水岭。

“70平方米以上或以下的户型基本各自占据了一半的市场，而这个户型也是最受市场欢迎的。”河南天和房地产经理周红说，但从发展趋势来看，二手房市场的户型面积也在呈上升之势。2009年，70平方米以下二手房占比由年初的56.95%下降到年末的50.44%，下降了6.51个百分点。与此同时，70~150平方米二手房交易占比却有所增加，尤其是120平方米以上的大户型，增加幅度比较明显。

对于二手房交易户型面积增大的主要原因，周红分析，除了改善性需求增加导致购房群体倾向于选择较大户型之外，国家从去年开始一直实行适度宽松的货策政策，尤其是低首付和贷款利率7折优惠，也使得购房者的购买力增强。

五年内的次新房比例增加

“在二手房市场中，房龄在五年以内的被称为次新房。”李巨波解释。2009年成交二手房中，次新房成交比例由去年29.16%增长到32.37%，增长了3.21%。

次新房成交占比增长，首先是因为前两年大量商品房集中入市，随着这部分新楼盘陆续进入二手房市场，供应量的充足增加了购房者的选择范围。其次，这些次新房相对新商品房有一定的价格优势，而且随着配套设施逐步完善，以及随着购房者消费观念的改变，梯级消费层次逐渐形成，改善型购房需求的释放也加速了次新房的升温。第三，五年内的次新房和新房区别不是很大，同等位置价格甚至更优惠。