●问：最近购买了一套二手房，之前的业主已经缴纳了物业专项维修资金。该笔资金是要退回给原来业主，她再重新缴纳，还是直接转移到她的名下？

答：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。

●问：我准备买一套二手房，没有经过中介公司，请问二手房过户需要办理什么样的手续？

答： 二手交易办理程序：1.一手业主办理《房地产权证》；2.评估公司对所交易的房屋进行评估；3.到房屋所在地房管所办理过户手续； 4.一手业主到房屋所在地地税交纳营业税、所得税，二手业主到房屋所在地财政局交纳契税，到房管所交纳办理《房地产权证》的费用；5.等待出证。

●问：购买了一套商品房，合同上的平面图显示有入户花园，但是实际收楼却没有入户花园，请问应如何处理？

答：《商品房买卖合同》第10条：商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。

●问：土地使用期限到后，所住的房屋如何处置？

答：土地使用期限届满所引起的法律后果是土地使用权终止。国有土地使用期限届满而未申请续期或申请未被批准的，土地使用权即告终止。土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。但依《城市房地产管理法》的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用者可以申请续期。需要继续使用土地的，土地使用者应当至迟于届满前一年申请续期，经批准准予续期的，应当重签土地使用出让合同，依照规定支付土地使用出让金。因此，只有在支付土地使用出让金后才可继续使用其地上建筑物。

如果您有关于房产方面的疑问，请发电子邮件至zzrbzyls@163.com，我们将邀请专业人士为您解答。